Il fascicolo del fabbricato

· IL FASCICOLO DEL FABBRICATO
La nuova carta di identità delle nostre case di Paolo Ferrario	Recuperare l'Edilizia , Apr-Mag 2000, n°15

Su iniziativa del governo è in discussione, in questi giorni in parlamento, un articolato disegno di legge destinato a istituire una vera e propria carta di identità dei nostri fabbricati. Alcuni capitoli del disegno di legge (4339bis), collegato alla finanziaria dell'anno 2000, riguardano infatti delle disposizioni in materia di regolazione del mercato edilizio e considerano (dal 5° al 12° articolo) l'ipotesi di istituire il cosiddetto Fascicolo del fabbricato.
Questo documento è stato pensato per verificare la corrispondenza degli edifici esistenti alle norme di sicurezza statiche ed impiantistiche oggi vigenti ma, in un prossimo futuro, diventerà un documento da elaborare in sede progettuale anche per le nuove costruzioni senza il quale le amministrazioni locali non potranno rilasciare alcuna autorizzazione o concessione edilizia. La legge nazionale è stata elaborata di concerto con le associazioni di categoria, la proprietà edilizia e gli ordini professionali, con l'intenzione di porre tutti questi soggetti su un piano di mutuo interesse e con l'obbiettivo di orientare i protagonisti del mercato ed i suoi regolatori verso un efficace intervento di miglioramento del patrimonio edilizio esistente. Il crollo improvviso di edifici residenziali che ha interessato recentemente alcune delle nostre città, oltre a fare numerose vittime, ha sollevato alcuni problemi di natura conservativa del patrimonio edilizio e ha indotto il governo a legiferare in materia di tutela e conservazione con un atteggiamento preventivo .Risulta ormai evidente, anche se è triste ammetterlo, che non solo gli edifici storici premoderni necessitano di verifiche ed interventi di conservazione statica ma anche gli edifici realizzati negli ultimi decenni iniziano a mostrare qualche segno di labilità strutturale per cattiva costruzione o per semplice senescenza.

Quel racconto moderno che, stando alle scienze esatte, voleva il connubio tra calcestruzzo e tondini di ferro essere più duro della pietra, dimenticava che il suo artefice, come dicono le scienze dell'uomo, poteva essere talvolta imprudente, smemorato e, nel peggiore dei casi, avaro. L'argomento in questione è a tutt'oggi estremamente scottante ed è facile ricondurlo al più complesso dibattito sulla sicurezza, la qualità e la tutela dell'ambiente.

Da un certo numero di anni questi temi accompagnano quel settore delle costruzioni che, nel nostro paese, è orientato più verso la trasformazione dell'esistente che l'espansione del nuovo. Il testo di legge, qui in questione, è stato presentato in Senato nel dicembre dello scorso anno e se ne prevede l'approvazione entro questa primavera. Il Comune di Roma tuttavia, per iniziativa autonoma, ne ha anticipato i contenuti in una delibera del novembre '99 (D. n°166, 35/99) proponendosi così come utile precedente storico per tutte quelle amministrazioni comunali che col fascicolo dovranno fare i conti. Il testo di legge nazionale prevede, infatti, che siano le singole amministrazioni comunali a vigilare sugli adempimenti che la legge prevede e compito delle amministrazioni periferiche dello stato sarà quello di istituire appositi programmi di messa in sicurezza, procedure di urgenza ed anagrafi dei fabbricati. Entro 10 anni, infatti, tutto il nostro patrimonio edilizio dovrà essere identificato. Riteniamo utile descrivere sinteticamente i punti della legge nazionale individuando gli obblighi che comporta per i singoli soggetti interessati e chiudere con una sintetica analisi della delibera del Comune di Roma che scende nei dettagli operativi della questione. E' a questa delibera infatti che bisogna fare riferimento per farsi un'idea di che cosa sia esattamente il Fascicolo del Fabbricato.



Il fascicolo
Il fascicolo è articolato in diverse parti che analizzano il fabbricato non solo come corpo a se stante ma anche nelle relazioni che questo instaura con l'ambiente in cui è collocato. Alcune tavole dovranno precisare, infatti, tutte quelle caratteristiche del sottosuolo che potranno essere desunte dai testi o dalle mappe esistenti presso le amministrazioni comunali, le università e l'Istituto di Geologia. Altre planimetrie e grafici dovranno, invece, descrivere le caratteristiche funzionali e statiche del manufatto, nel suo complesso, nelle singole unità immobiliari e nelle parti comuni, avendo cura di precisare le modifiche subite dall'edificio nel corso della sua vita. L'indagine di un tecnico abilitato sarà necessaria per integrare il documento con una relazione sulla tipologia delle strutture di fondazione e sulla tipologia degli elementi strutturali in elevazione, la presenza di eventuali lesioni o fessurazioni nel corpo di fabbrica e la più complessiva rispondenza a norma degli impianti (elettrico, antincendio ecc.). Un fascicolo tipo e le modalità di redazione dello stesso verranno elaborati a breve dal Ministero dei Lavori Pubblici come utile riferimento per tutti i soggetti e gli enti interessati. Il fascicolo in versione cartacea dovrà essere custodito da un non meglio identificato responsabile del fabbricato, verosimilmente il proprietario o l'amministratore, mentre una versione anche digitale dovrà essere conservata presso l'Amministrazione Comunale.

Obblighi del proprietario o dell'amministrazione del condominio
Tutti gli edifici ricadenti sul territorio nazionale e qualunque ne sia la destinazione funzionale devono redigere il fascicolo entro 10 anni dalla data di entrata in vigore della legge ad eccezione di quei fabbricati inclusi in un apposito programma di messa in sicurezza, elaborato dalle singole amministrazioni comunali, per i quali potrebbe valere anche una "tempistica" più restrittiva. Si tenga presente però che sono esclusi dall'obbligo di redazione del fascicolo: i fabbricati ad uso residenza che hanno fino a due piani fuori terra, i fabbricati a destinazione artigianale, commerciale ed industriale che hanno un'altezza inferiore a 9m. Una procedura di urgenza ulteriore esiste, invece, per quegli edifici che ricadono in aree esondabili o a rischio frana. Per questi, come per gli edifici che sono stati realizzati prima del 1975 e sussistono su un territorio comunale dichiarato a rischio sismico, vale l'obbligo di redigere il fascicolo entro 24 mesi dall'entrata in vigore della legge. Se il comune è inadempiente nell'aver individuato le aree di esondazione e quelle a pericolo di frana, l'obbligo di redigere il fascicolo rimane ma i termini di elaborazione slittano a 30 mesi. Questi sei mesi aggiuntivi serviranno dunque ai singoli proprietari per riconoscere se il proprio edificio ricade in queste aree a rischio probabilmente facendo riferimento a qualche strumento urbanistico di ordine superiore non meglio precisato. Per ciascun fabbricato la legge prevede che il fascicolo venga aggiornato con una cadenza non superiore ai dieci anni ad opera del proprietario o dell'amministratore avvalendosi di un tecnico abilitato. Il fascicolo dovrà, inoltre, essere prodotto agli uffici comunali ogniqualvolta ad essi si richieda una autorizzazione o una certificazione relativa al fabbricato stesso o ad una sua parte soltanto.

Obblighi del tecnico abilitato
Il professionista incaricato di redigere o aggiornare il fascicolo può farlo a condizione che abbia maturato almeno dieci anni di esperienza nel settore delle costruzioni, ovvero mediante iscrizione al rispettivo albo di appartenenza, ed avrà la facoltà di: rilasciare degli attestati di conformità dell'edificio alla originaria configurazione del fabbricato sia dal punto di vista funzionale che strutturale, così come da progetto depositato presso il Genio Civile o all'ufficio tecnico comunale, e certificati di rispondenza degli impianti alla vigente normativa, elaborare una relazione di idoneità statico funzionale per quegli edifici che hanno subito una trasformazione funzionale o volumetrica e per i quali siano stati prescritti, nel fascicolo stesso, degli interventi ritenuti necessari per il raggiungimento di adeguate condizioni di sicurezza. In quest'ultimo caso il tecnico può proporre ulteriori indagini conoscitive e progetti di intervento che risanino il fabbricato entro i successivi 12 mesi. La compilazione del fascicolo avviene sulla base della documentazione tecnico-amministrativa fornita dal proprietario ma il tecnico ha la facoltà di richiedere ulteriori indagini conoscitive e rilievi dell'immobile a carico della proprietà.

Obblighi dei comuni
Dalla entrata in vigore della legge nazionale ogni comune dovrà entro 6 mesi definire le aree all'interno delle quali sono compresi i fabbricati da assoggettare prioritariamente al programma di messa in sicurezza del patrimonio edilizio. I criteri per definire queste aree sono i seguenti: particolari caratteristiche del sottosuolo, manifesta presenza di abusivismo edilizio, tutti gli edifici già annoverati tra l'elenco degli uffici pericolanti, le aree riconoscibili come centri storici. Ogni comune potrà, tuttavia, aggiungere altri criteri per meglio definire quelli previsti dalla legge nazionale a seconda delle particolari situazioni e dei contesti territoriali (vedi Roma). All'interno delle aree, sempre i comuni, dovranno stabilire dei graduali programmi temporali di messa in sicurezza degli edifici classificandone la procedura in base a: l'epoca di costruzione del fabbricato, il sistema costruttivo, gli interventi di trasformazione funzionale o i mutamenti che ne abbiano incrementato il volume del 20%, la particolare consistenza in termini volumetrici o dimensionali dell'edificio. Una attenzione particolare dovrà essere posta a tutti quegli edifici che per le loro particolari condizioni di degrado o per il loro essere in area a rischio dovranno essere sottoposti ad apposita procedura d'urgenza. In ogni caso il programma graduale deve prevedere la messa in sicurezza della totalità dei fabbricati, pertinenti a queste aree, entro e non oltre 24 mesi dalla avvenuta individuazione delle aree. Ai comuni sarà demandato il controllo sugli adempimenti previsti da questa legge e pertanto l'ente locale è tenuto a istituire una speciale anagrafe del patrimonio edilizio. Il comune avrà la facoltà di richiedere la visione del fascicolo ogniqualvolta per il medesimo fabbricato, o parti di esso, debba rilasciare autorizzazioni o certificazioni. L'articolato di legge non prevede infatti a tutt'oggi un meccanismo sanzionatorio per gli inadempienti ma il singolo comune in sede amministrativa potrà sospendere l'iter di approvazione di una pratica venendo meno la documentazione necessaria per produrre la stessa. Se parte della documentazione tecnica e cartografica, necessaria per redigere il fascicolo, è possesso del comune, questa dovrà essere messa a disposizione del tecnico senza alcun onere per la parte interessata.

Obblighi del Ministero dei lavori pubblici
Dopo 30 giorni dalla entrata in vigore della legge, il Ministero dei lavori pubblici stabilirà una convenzione nazionale agevolata per il compenso dei professionisti abilitati e promuoverà, con le organizzazioni delle società di assicurazione e quelle della proprietà edilizia, una convenzione nazionale che definisca premi assicurativi agevolati per i fabbricati dotati di fascicolo. Entro 4 mesi deve invece approvare per decreto uno schema tipo del fascicolo indicando i contenuti e le modalità di redazione dello stesso.

L'esperienza di Roma
Come ho detto in precedenza ogni comune potrà agire nell'ambito di una parziale autonomia per quello che concerne il programma di messa in sicurezza. Ma un caso particolare è rappresentato dal comune di Roma che con una delibera specifica ha preceduto di qualche mese il disegno di legge nazionale, ad esso dovrà in un prossimo futuro armonizzarsi. Il Comune di Roma, più precisamente, ha suddiviso gli edifici in base all'epoca di costruzione in quattro sottocategorie assegnando a ciascuna di esse una differente priorità: entro 2 anni per gli edifici costruiti prima del 1939, entro 4 anni per gli edifici costruiti tra il 1940 e il 1971, entro 6 anni per gli edifici costruiti dopo il 1972, Come è facile notare la delibera prevede una "tempistica" più ristretta di quella stabilita dalla legge nazionale, scelta che risulta comprensibile se si tiene conto del fatto che gli uffici comunali non sono tenuti a redigere un precedente piano in cui evidenziare le aree destinate a priorità di intervento. Il comune capitolino ha scelto di adottare un criterio cronologico di intervento probabilmente perché per i grossi centri risulta difficile una individuazione mediante zonizzazione delle aree a rischio. Nelle grandi città la trasformazione dell'esistente è già in atto da molti anni rispetto ai centri minori pertanto è più facile che accanto ad un edificio appena ultimato possa trovarsi una testimonianza del passato.

Se l'edificio invece: sussiste a condizioni idrogeologiche particolari, è affetto da degrado per ragioni sismiche, è abusivo/condonato, è esposto a volume di traffico intenso, per esso valgono delle deroghe ancora da definirsi. Il fascicolo dovrà essere aggiornato ogni 8 anni, contro i 10 del disegno di legge nazionale, e sarà custodito dal responsabile del fabbricato il cui nome, indirizzo e numero telefonico dovrà essere esposto in modo ben visibile nell'androne di ogni fabbricato mediante una apposita targhetta. Tra le agevolazioni economiche l'amministrazione pubblica di Roma prevede specifiche detrazioni ICI e IRPEF per i soggetti in regola con gli adempimenti della delibera e un congruo fondo del bilancio - in conto capitale o in conto interessi - verrà destinato come contributo a coloro i quali debbano svolgere complesse perizie statiche o consolidamenti strutturali per adeguarsi alla normativa. Il Fascicolo verrà richiesto al professionista incaricato in occasione della DIA, il quale dovrà dichiarare di aver preso visione del documento e di averlo aggiornato se il caso. E' da notare che nel caso di Roma non vi è alcuna discriminazione per i professionisti più giovani. Spesso infatti alla scarsa esperienza corrisponde anche una differente moralità. E' tipico, infatti, di chi nulla ha da perdere brillare per onestà intellettuale mentre sarebbe assurdo vedere i professionisti più esperti certificare la qualità del loro stesso lavoro. L'Ufficio stabili pericolanti, che forse per tradizione è il più affine a questa problematica, sta mettendo a punto una scheda tecnica di riferimento e un vademecum per la sua compilazione. E' facile immaginare che il fascicolo tipo previsto dalla legge nazionale si ispirerà a questa esperienza locale che si configura come un vero e proprio esperimento pilota.

Attualmente sono ancora in pochi a conoscere questo disegno di legge nei suoi dettagli, gli stessi ordini professionali ne hanno una vaga idea. Per le amministrazioni comunali e i suoi dipendenti comporterà sicuramente un ulteriore aggravio di responsabilità e di lavoro che si aggiungerà alla tradizionale cattiva organizzazione dei dipendenti e la scarsa informatizzazione degli uffici. Telefonare a Roma per chiedere ulteriori informazioni ne è una conferma, persino il telefono è costantemente occupato e nervoso mentre, sia chiaro, gli addetti sono gentili e fanno il possibile.